Storingen in de energiemetingen in de Amsterdamse woonmall Villa Arena stelde de beheerder voor een lastige keuze. Het vervangen van de bekabeling in alle afzonderlijke winkels in het winkelcentrum van 180.000 m2 was kostbaar en zou veel overlast geven. Aan de andere kant twijfelde de beheerder of draadloze meters wel geschikt waren om op een dergelijke oppervlakte betrouwbare metingen te doen. Een leverancier durfde de klus niet aan en haakte af. CimPro deed vervolgens een technische test en nam de uitdaging aan. Nu profiteert Villa Arena van de vele voordelen van het draadloos meten.
De woonmall in Amsterdam Zuid-Oost is zinsbegoochelend. De bijzondere architectuur, het lichte dak en de futuristische uitstraling maakt het gebouw niet voor niets tot een geliefde filmlocatie. Duurdere en goedkope woonwinkels hebben zich verdeeld over verschillende etages en veel mensen beschouwen een bezoek aan de woonmall als een waar dagje uit.
Als bezoeker realiseer je je vaak niet dat het beheer van zo’n gebouw een hele klus is. Vanuit een centrale controlekamer wordt alles gecoördineerd. De bewaking, het licht, de temperatuur, muziek. Niets wordt aan het toeval overgelaten.
Energiebeheer
Edwin Schrik werkt via vastgoedbeheerder Corio als Facility Manager in Villa Arena. Samen met zijn collega doet hij zijn werk vanuit een kantoorruimte helemaal boven in het gebouw. Schrik is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de woonmall. Zo telefoneert hij vanuit het kantoor met de lokale vogelvereniging over de vervanging van het groene dak waarop zeldzame vogels zijn gaan broeden. Tegelijkertijd wordt in de kelder gewerkt aan een nieuw koelsysteem voor het winkelcentrum. Ook energiebeheer en verlichting vallen onder de verantwoordelijkheid van de Facility Manager. In de markt is het dé trend om energie direct door te belasten op basis van real time gegevens. Dat is voor gebruikers een incentive om zuiniger met energie om te gaan en vastgoedbeheerders profiteren dan weer doordat zij hun vastgoed goedkoper in de markt kunnen zetten.
Betrouwbaar systeem
Nog niet zo lang geleden deed zich bij Villa Arena een probleem voor met de bekabeling van de energiemeters en maakte de woonmall de overstap naar draadloos. De zorgen die er initieel bestonden over de betrouwbaarheid zijn intussen verdwenen. De resultaten van de nieuwe metingen blijken exact overeen te komen met de oude meters. Schrik is blij met de overstap. “Dankzij de draadloze infrastructuur zijn we veel flexibeler. Een nieuwe meter kan op afstand worden geïnstalleerd en ook het samenvoegen van winkels is nu een fluitje van een cent”, vertelt hij. Het systeem is volledig geautomatiseerd. “Ik krijg elke maandagnacht een email met daarin het energieverbruik van de afgelopen week. Dan controleer ik of er ergens opvallende afwijkingen zijn, zoals bijvoorbeeld een meter die geen verbruik heeft geregistreerd.”
Monitoren gebouwprestaties
Voor het verbeteren van de gebouwprestaties wordt gebruik gemaakt van de analytische software SkySpark. Dit programma monitort en analyseert de belangrijkste energie- en klimaatparameters continue. Zo ontstaat automatisch inzicht in mogelijke fouten, de oorzaak, het tijdstip, de tijdsduur en de verbruikskosten. Het is zelfs mogelijk om problemen te voorspellen en preventief onderhoud in te plannen. Als een verwarmingsketel excessief veel energie verbruikt, kan het goed zijn dat er een bepaald onderdeel defect is. Door alle relevante parameters ‘real time’ in de ‘cloud’ te monitoren, kunnen onderhoudsbedrijven eventuele problemen direct aanpakken.
Slim beheer
Villa Arena heeft op basis van de metingen zelf weinig veranderingen voor de openbare ruimte doorgevoerd. Schrik: “Het energieverbruik in het winkelcentrum heeft zijn optimum min of meer bereikt. We zijn ook al heel ver met ‘slim’ beheer. Via een gebouwbeheersysteem wordt de mall bijvoorbeeld verwarmd op basis van de actuele temperatuur en weersvoorspellingen.” Op het dak van het winkelcentrum staat een weerstation waar de temperatuur en de windrichting wordt gemeten. “Als het in de winter heel koud is, begint het systeem automatisch eerder met het verwarmen van het gebouw zodat het tijdig op de gewenste temperatuur is. Wij zoeken voortdurend naar de ideale temperatuur. Een graad meer of minder kan immers enorm schelen op de energierekening.” Voor beheerders van onroerend goed is het van belang om de servicekosten zo laag mogelijk te houden.
Roltrap
Voor individuele winkeliers kan het nieuwe systeem ook voordelen bieden, maar daar wordt tot op heden nog weinig gebruik van gemaakt. “Winkeliers kunnen hier de gegevens van hun energieverbruik ophalen. Dat gebeurt wel eens als iemand bijvoorbeeld een heel hoge rekening heeft gekregen. Zo kon een van onze winkeliers achterhalen dat zijn rekening heel hoog was doordat er problemen waren met de roltrap. Doordat de automatische stop op de trap niet functioneerde, heeft de roltrap een maand lang dag en nacht doorgedraaid. En dat zie je direct terug op de energierekening.”
Klaar voor de toekomst
De Facility Manager van Corio vraagt tijdens vergadering van de Vereniging van Eigenaren geregeld aandacht voor energiebesparing. “Het probleem is dat veel winkels in dit gebouw onderdeel zijn van grotere winkelketens. Het personeel is dus zelf niet verantwoordelijk voor de energierekening en het verlagen van die rekening is niet hun verantwoording. Voor hen is het belangrijker dat een bank of een kast mooi is uitgelicht zodat het artikel wordt verkocht.” Schrik verwacht overigens dat het beleid bij veel winkels zal veranderen zodra de energieprijzen verder zullen stijgen. “Wij zijn met de draadloze meters die elk kwartier alle informatie kunnen leveren, klaar de toekomst en in staat om de winkeliers van alle gewenste informatie te voorzien.”
